Bliskość instytucji oświatowych i publicznych, sklepów, a może terenów zielonych? Jakie kryterium jest ważne przy wyborze miejsca do życia i czego oczekujemy dziś, a jakimi kryteriami kierowano się kiedyś? Jak od początku 2022 roku zmieniły się preferencje nabywców? Zajrzeliśmy do badań sprzed ponad dekady by sprawdzić, jak zmieniły się potrzeby mieszkaniowe Polaków, a o komentarz poprosiliśmy eksperta z rynku nieruchomości.
Ponad 10 czy 15 lat temu dobre skomunikowanie z innymi dzielnicami czy bliskość placówek oświatowych, usługowych i kulturalnych była ważna dla mniej niż 1/4 ankietowanych przez CBOS. Według badania „Jak Polacy mieszkają, a jak chcieliby mieszkać” najważniejszym kryterium wyboru mieszkania była pozytywna ocena funkcjonalności budynku wewnątrz – jego wygody, przestrzenności czy nasłonecznienia. Na to kryterium jako najważniejsze wskazało ponad 56% ankietowanych w 2010 roku, natomiast 1/3 badanych zwracała uwagę na ilość zieleni i przestrzeni wokół budynku. Kwestie estetyczne, jak styl okolicznej zabudowy i wkomponowanie budynku, czy kwestie społeczne (np. stopień zorganizowania społeczności lokalnej) odgrywały wówczas marginalną rolę (jedynie 2% ankietowanych). W 2021 r., jak pokazują różne raporty, poszukując mieszkania podchodziliśmy do tematu znacznie bardziej holistycznie – nie skupialiśmy się już tylko na układzie czy metrażu, i choć znaczną rolę odgrywała cena, to czynniki zewnętrzne – bliskość terenów zielonych, sklepów i miejsc potrzebnych do zaspokojenia codziennych potrzeb – miały znaczenie dla naszego komfortu.
Tworzenie przyjaznej przestrzeni do życia
Jak wynika z ubiegłorocznego raportu serwisów nieruchomości, wskutek doświadczeń związanych z pandemią coraz większe znaczenie przykładamy do tego, czy mieszkanie ma przynależny balkon, taras lub ogród, co potwierdza również najnowszy raport „Mieszkałbym. Czego od domu oczekują Polacy?” opracowany przez Think Co. Według tego ostatniego badania, tereny zielone (parki, skwery i lasy) stanowią najważniejsze kryterium naszego „mieszkania marzeń”, wskazane przez 32% szukających mieszkania lub myślących o zmianie.
– Z uwagi na to, że nasze osiedla, to miejsca do życia dla tysięcy osób, istotnym jest dla nas wsłuchanie się w potrzeby przyszłych mieszkańców. Dlatego stworzyliśmy własny Zielony Standard, który obejmuje proekologiczne rozwiązania, pozwalające dbać o środowisko i obniżać koszty codziennego życia. Należy do niego budowa terenów zielonych, parków, placów zabaw, miejsc do rekreacji dla dorosłych. Tworzenie łąk kwietnych, sadzenie drzew oraz miododajnych krzewów i kwiatów, zakładanie oczek wodnych czy montaż domków dla owadów oraz budek dla ptaków, to tylko kilka elementów, które znajdują się na naszych inwestycjach – komentuje Anna Wojciechowska, Head of ESG, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu ROBYG w Gdańsku i Poznaniu – Zdajemy sobie sprawę z oczekiwań klientów i wyzwań związanych z ochroną klimatu, które bardzo często łączą się ze sobą i mają realny wpływ na wygląd naszych osiedli – dodaje.
Funkcjonalnie i z głową
Co dziś jeszcze bierzemy pod uwagę, gdy myślimy o nowym lokum? Możliwość załatwienia bieżących spraw oraz osoby mieszkające w sąsiedztwie to dwa czynniki, które wskazało po 15% ankietowanych w raporcie „Mieszkałbym”, a wygląd okolicznych budynków ma znaczenie dla 10%. Natomiast ci, którzy w 2021 roku zakupili mieszkanie z rynku pierwotnego lub wtórnego, w znacznym stopniu kierowali się liczbą pokoi i układem mieszkania – dla połowy badanych przez serwisy nieruchomości był to czynnik kluczowy.
Choć wciąż ważna jest dla Polaków funkcjonalność mieszkania, np. na nasłonecznienie jako istotny czynnik „mieszkania marzeń” wskazuje 24% ankietowanych – do głosu dochodzą również inne, nowoczesne funkcjonalności, niedostępne lub nie tak popularne 10 czy 15 lat temu. Technologie typu Smart House marzą się już 6% ankietowanych, a rozwiązania domu ekologicznego chciałoby mieć w swoim „mieszkaniu marzeń” aż 10% badanych.
– Klienci coraz częściej pytają o system ROBYG Smart House by Keemple, ponieważ słyszeli o oszczędnościach, które można w ciągu roku dzięki niemu wygospodarować z domowego budżetu. Technologia, którą oferujemy w standardzie, rzeczywiście pozwala na obniżenie rachunków nawet o 30%, a biorąc pod uwagę inne rozwiązania dla niskoemisyjnego budownictwa, które wdrażamy na osiedlach, możemy powiedzieć śmiało, że odpowiadamy na dzisiejsze potrzeby w zakresie energooszczędności – dodaje Anna Wojciechowska.
Wspomniane badania oddają jednak rzeczywistość i oczekiwania nabywców sprzed kilku miesięcy. Dziś liczy się to czy kupujący może sobie pozwolić na kredyt oraz jaki poziom cen jest skłonny zaakceptować.
– Przeobrażające się warunki ekonomiczne i sytuacja geopolityczna sprawiła, że zmienił się profil nabywców oraz preferencje zakupowe na rynku nieruchomości. Dzisiaj wśród kupujących dominują dwie grupy: inwestorzy poszukujący nieruchomości do 40 m2 w atrakcyjnej cenie z przeznaczeniem na najem oraz osoby poszukujące unikalnych apartamentów do zamieszkania. Malejąca zdolność kredytowa oraz oprocentowanie kredytów powoduje, że nieliczne zakupy dokonywane są na kredyt. Większość transakcji to zakupy gotówkowe – mówi Anna Wojciechowska z ROBYG – Czynniki takie jak układ funkcjonalny, otoczenie zieleni, możliwość zdalnego zarządzania urządzeniami w mieszkaniu są oczywiście ważne i mają znaczenie przy porównywaniu ofert przez kupujących, jednak najważniejsze kryteria wyboru w mojej ocenie to dziś: niepowtarzalna lokalizacja czy widok z okien dla osób wybierających lokum do zamieszkania lub cena, gdy kupującym jest inwestor – mówi Anna Wojciechowska.
Zmiany są pewne
Rosnąca świadomość ekologiczna Polaków i zainteresowanie nowinkami technologicznymi to z pewnością nowe czynniki, które jeszcze kilka lat temu nie dochodziły do głosu przy wyborze miejsca do życia, a których znaczenie będzie rosło w przyszłości. Choć dzisiaj, ze względu na zmieniający się rynek nieruchomości, zeszły one chwilowo na drugi plan, to z pewnością nadal są istotne. I o ile cena czy metraż niezmiennie będą brane pod rozwagę przez kupujących czy wynajmujących, o tyle coraz większą wagę będziemy przywiązywać również do tego, czy całe osiedle będzie zielone i „smart” oraz jakie aktualne potrzeby będzie ono zaspokajać.
Źródła:
- Badanie „Jak Polacy mieszkają, a jak chcieliby mieszkać” CBOS, 2010 [https://www.cbos.pl/SPISKOM.POL/2010/K_120_10.PDF]
- Raport „Rynek nieruchomości” 4/2021, Forbes i Grupa Morizon-Gratka [https://morizon-gratka.pl/wp-content/uploads/2021/11/raport-04-2021-online.pdf]
- Raport „Mieszkałbym. Czego od domu oczekują Polacy?” Think Co. Real Estate Research Lab, 2022 [https://thinkco.pl/raport-mieszkalbym/?fbclid=IwAR0c004tH6yr5AaKFjp7ezzl_scnf6NXAb19yoriBgE_CeEf6VRwZSCqT_U]
Ziemi szukamy w ogłoszeniach, teraz głównie w Internecie, ewentualnie w lokalnych gazetach. Możemy też wyruszyć w teren i w weekendy czy popołudniami objeżdżać interesującą nas okolicę. Moment na szukanie nie jest najlepszy - tu, gdzie mieszkam, puste działki co prawda są, ale nikt nie wystawia ich na sprzedaż.
Za najlepsze uchodzą parcele kwadratowe lub prostokątne, zbliżone do kwadratu, o szerokości około 30 m i powierzchni plus minus 1000 m2. Da się na nich wybudować w zasadzie dowolny dom. Jeśli działka jest równie duża, lecz wąska, wybór projektów gotowych będzie ograniczony. Inwestorzy zwykle szukają parceli płaskich, z dobrymi warunkami gruntowymi. Położonych w zasięgu mediów, czyli sieci elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej. Niektórzy preferują takie z wjazdem od północy, co pozwala na urządzenie od południa ogrodu, do którego wychodzi się z dobrze nasłonecznionego salonu.
Najważniejszą cechą dobrej działki jest jednak jej lokalizacja. Tak, żeby było - w zależności od potrzeb - blisko do pracy, szkoły, a przynajmniej publicznej komunikacji. Jeśli mamy małe dzieci, szukajmy ziemi obok lub z dobrym dojazdem do przedszkola i szkoły, jeśli w domu zamieszkają seniorzy, nie powinni mieć za daleko do lekarza czy apteki.
W dobrych lokalizacjach o idealne działki trudno, albo kosztują one ogromne pieniądze. Kształtne i jednocześnie przystępne cenowo łatwiej znaleźć w małych miejscowościach. Im większe miasto, tym cena ziemi wyższa i tym trudniej o wolny kawałek terenu.
Dlatego, przy ograniczonym budżecie, szukajmy działek mniejszych i z wadami - wąskich, z ruiną do rozbiórki, ze spadkiem itp. Nie trzeba się ich bać - architekt wpisze wygodny dom prawie w każdą parcelę. Gdy już znajdziemy ziemię, zbadajmy koniecznie, czy da się na niej wybudować taki budynek, jakiego chcemy. W tym celu należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub, w razie jego braku, wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.
Współcześnie większość domów jednorodzinnych projektuje się jako wolno stojące, na działki o szerokości od około 20 m. Zgodnie z przepisami, ściana zewnętrzna ma być odsunięta od granicy o 3 m (jeśli nie ma w niej okien lub drzwi), albo 4 m (ściana z otworami).
Jednak gdy działka jest węższa niż 16 m, dom można zaplanować nawet półtora metra od granicy (ślepa ściana). Na węższej parceli da się postawić połówkę bliźniaka. Można o niej myśleć, gdy po sąsiedzku już taka stoi, lub gdy sąsiad ma prawomocne pozwolenie na jej budowę.
Kupujemy lub zamawiamy indywidualny dopiero po nabyciu działki! Taka jest prawidłowa kolejność: najpierw ziemia, potem projekt budynku, który spełnia oczekiwania inwestora i pasuje do konkretnej parceli.
Wybór projektów gotowych jest ogromny, ich ceny wynoszą od tysiąca kilkuset do kilku tys. zł. Taki projekt trzeba jeszcze wpisać w działkę, uwzględniając wytyczne planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. To tzw. adaptacja, do jej wykonania zatrudnia się architekta z uprawnieniami. Na tym etapie w projekcie gotowym można wprowadzić niewielkie zmiany, np. zlikwidować okno, albo je powiększyć.
Nabywcy projektów katalogowych często organizują się w grupy i wymieniają na forach internetowych doświadczeniami. Interesujący nas dom ktoś mógł już przecież wybudować - można go zatem obejrzeć, podpytać właścicieli, z jakich rozwiązań są zadowoleni, z jakich nie.
Projekt indywidualny u dobrego architekta kosztuje nawet 10 razy tyle, co katalogowy. Za to jest unikatowy, zaś dom w najlepszy sposób wpisany w działkę. W opracowaniu mogą jednak pojawić się błędy, eliminowane w projektach powtarzalnych. Jeśli działka należy do trudnych, projekt na zamówienie - mimo wyższych kosztów - będzie lepszym wyborem.
Najpopularniejsze domy stawiane w naszym kraju mają przeszło 100 m2 powierzchni i użytkowe poddasze. Generalnie widać, że wybieramy coraz mniejsze. Im są prostsze, bardziej zwarte (zbudowane na planie kwadratu lub prostokąta, z dwuspadowym dachem), tym tańsza będzie budowa i co równie ważne - eksploatacja (głównie ogrzewanie). Parterowe są wygodne w użytkowaniu - brak schodów ma znaczenie dla osób starszych i niepełnosprawnych. Niestety, mają większą powierzchnię zabudowy i nadają się raczej na spore działki. Dlatego na małych parcelach wznosi się zajmujące mniej miejsca domy z użytkowym poddaszem lub pełnym piętrem. Te, przy niedużej powierzchni zabudowy, oferują sporą powierzchnię użytkową. Coraz rzadziej stawiane są domy z podpiwniczeniem, które zwiększa koszty inwestycji. Kotłownię, spiżarnię czy pomieszczenia gospodarcze, niegdyś lokowane w piwnicy, przenosi się na parter.
Istotne jest usytuowanie budynku względem stron świata - opłaca się zaplanować od południa dużo okien i pomieszczenia, w których chcemy mieć więcej słońca, np. salon, jadalnię. Duże przeszklenia na południowej ścianie to nie tylko więcej światła, ale także oszczędność na ogrzewaniu w chłodne dni. I ryzyko przegrzania wnętrz w czasie upałów - warto zatem pomyśleć o osłonach przeciwsłonecznych. Od północy okien ma być mało, to dobre miejsce na garaż i spiżarnię. Garaż może być częścią domu, albo stawia się go osobno. Wariant pierwszy jest wygodniejszy (do samochodu wsiadamy bez wychodzenia na zewnątrz).
Ważniejszy od wyglądu budynku jest układ wnętrz, bo to on wpływa na komfort życia. Dlatego najpierw zastanówmy się, ile i jak dużych pomieszczeń potrzebujemy, a potem szukajmy projektu, który spełnia założony program funkcjonalny. Musimy wiedzieć, ilu chcemy sypialni, ilu łazienek, czy kuchnia ma być otwarta czy zamknięta, czy garaż będzie w bryle budynku czy nie itd. Dobrze, gdy dom da się podzielić na strefę nocną (z sypialniami) i dzienną z kuchnią, jadalnią i salonem. Komunikacja (hol, korytarz) powinna zajmować jak najmniej miejsca.
Kupujemy lub zamawiamy indywidualny dopiero po nabyciu działki! Taka jest prawidłowa kolejność: najpierw ziemia, potem projekt budynku, który spełnia oczekiwania inwestora i pasuje do konkretnej parceli.
Wybór projektów gotowych jest ogromny, ich ceny wynoszą od tysiąca kilkuset do kilku tys. zł. Taki projekt trzeba jeszcze wpisać w działkę, uwzględniając wytyczne planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. To tzw. adaptacja, do jej wykonania zatrudnia się architekta z uprawnieniami. Na tym etapie w projekcie gotowym można wprowadzić niewielkie zmiany, np. zlikwidować okno, albo je powiększyć.
Nabywcy projektów katalogowych często organizują się w grupy i wymieniają na forach internetowych doświadczeniami. Interesujący nas dom ktoś mógł już przecież wybudować - można go zatem obejrzeć, podpytać właścicieli, z jakich rozwiązań są zadowoleni, z jakich nie.
Projekt indywidualny u dobrego architekta kosztuje nawet 10 razy tyle, co katalogowy. Za to jest unikatowy, zaś dom w najlepszy sposób wpisany w działkę. W opracowaniu mogą jednak pojawić się błędy, eliminowane w projektach powtarzalnych. Jeśli działka należy do trudnych, projekt na zamówienie - mimo wyższych kosztów - będzie lepszym wyborem.
Najpopularniejsze domy stawiane w naszym kraju mają przeszło 100 m2 powierzchni i użytkowe poddasze. Generalnie widać, że wybieramy coraz mniejsze. Im są prostsze, bardziej zwarte (zbudowane na planie kwadratu lub prostokąta, z dwuspadowym dachem), tym tańsza będzie budowa i co równie ważne - eksploatacja (głównie ogrzewanie). Parterowe są wygodne w użytkowaniu - brak schodów ma znaczenie dla osób starszych i niepełnosprawnych. Niestety, mają większą powierzchnię zabudowy i nadają się raczej na spore działki. Dlatego na małych parcelach wznosi się zajmujące mniej miejsca domy z użytkowym poddaszem lub pełnym piętrem. Te, przy niedużej powierzchni zabudowy, oferują sporą powierzchnię użytkową. Coraz rzadziej stawiane są domy z podpiwniczeniem, które zwiększa koszty inwestycji. Kotłownię, spiżarnię czy pomieszczenia gospodarcze, niegdyś lokowane w piwnicy, przenosi się na parter.
Istotne jest usytuowanie budynku względem stron świata - opłaca się zaplanować od południa dużo okien i pomieszczenia, w których chcemy mieć więcej słońca, np. salon, jadalnię. Duże przeszklenia na południowej ścianie to nie tylko więcej światła, ale także oszczędność na ogrzewaniu w chłodne dni. I ryzyko przegrzania wnętrz w czasie upałów - warto zatem pomyśleć o osłonach przeciwsłonecznych. Od północy okien ma być mało, to dobre miejsce na garaż i spiżarnię. Garaż może być częścią domu, albo stawia się go osobno. Wariant pierwszy jest wygodniejszy (do samochodu wsiadamy bez wychodzenia na zewnątrz).
Ważniejszy od wyglądu budynku jest układ wnętrz, bo to on wpływa na komfort życia. Dlatego najpierw zastanówmy się, ile i jak dużych pomieszczeń potrzebujemy, a potem szukajmy projektu, który spełnia założony program funkcjonalny. Musimy wiedzieć, ilu chcemy sypialni, ilu łazienek, czy kuchnia ma być otwarta czy zamknięta, czy garaż będzie w bryle budynku czy nie itd. Dobrze, gdy dom da się podzielić na strefę nocną (z sypialniami) i dzienną z kuchnią, jadalnią i salonem. Komunikacja (hol, korytarz) powinna zajmować jak najmniej miejsca.
