Zmieniające się potrzeby. Czego dziś oczekują mieszkańcy miast?

Bliskość instytucji oświatowych i publicznych, sklepów, a może terenów zielonych? Jakie kryterium jest ważne przy wyborze miejsca do życia i czego oczekujemy dziś, a jakimi kryteriami kierowano się kiedyś? Jak od początku 2022 roku zmieniły się preferencje nabywców? Zajrzeliśmy do badań sprzed ponad dekady by sprawdzić, jak zmieniły się potrzeby mieszkaniowe Polaków, a o komentarz poprosiliśmy eksperta z rynku nieruchomości.

Ponad 10 czy 15 lat temu dobre skomunikowanie z innymi dzielnicami czy bliskość placówek oświatowych, usługowych i kulturalnych była ważna dla mniej niż 1/4 ankietowanych przez CBOS. Według badania „Jak Polacy mieszkają, a jak chcieliby mieszkać” najważniejszym kryterium wyboru mieszkania była pozytywna ocena funkcjonalności budynku wewnątrz – jego wygody, przestrzenności czy nasłonecznienia. Na to kryterium jako najważniejsze wskazało ponad 56% ankietowanych w 2010 roku, natomiast 1/3 badanych zwracała uwagę na ilość zieleni i przestrzeni wokół budynku. Kwestie estetyczne, jak styl okolicznej zabudowy i wkomponowanie budynku, czy kwestie społeczne (np. stopień zorganizowania społeczności lokalnej) odgrywały wówczas marginalną rolę (jedynie 2% ankietowanych). W 2021 r., jak pokazują różne raporty, poszukując mieszkania podchodziliśmy do tematu znacznie bardziej holistycznie – nie skupialiśmy się już tylko na układzie czy metrażu, i choć znaczną rolę odgrywała cena, to czynniki zewnętrzne – bliskość terenów zielonych, sklepów i miejsc potrzebnych do zaspokojenia codziennych potrzeb – miały znaczenie dla naszego komfortu.

Tworzenie przyjaznej przestrzeni do życia

Jak wynika z ubiegłorocznego raportu serwisów nieruchomości, wskutek doświadczeń związanych z pandemią coraz większe znaczenie przykładamy do tego, czy mieszkanie ma przynależny balkon, taras lub ogród, co potwierdza również najnowszy raport „Mieszkałbym. Czego od domu oczekują Polacy?” opracowany przez Think Co. Według tego ostatniego badania, tereny zielone (parki, skwery i lasy) stanowią najważniejsze kryterium naszego „mieszkania marzeń”, wskazane przez 32% szukających mieszkania lub myślących o zmianie.

 Z uwagi na to, że nasze osiedla, to miejsca do życia dla tysięcy osób, istotnym jest dla nas wsłuchanie się w potrzeby przyszłych mieszkańców. Dlatego stworzyliśmy własny Zielony Standard, który obejmuje proekologiczne rozwiązania, pozwalające dbać o środowisko i obniżać koszty codziennego życia. Należy do niego budowa terenów zielonych, parków, placów zabaw, miejsc do rekreacji dla dorosłych. Tworzenie łąk kwietnych, sadzenie drzew oraz miododajnych krzewów i kwiatów, zakładanie oczek wodnych czy montaż domków dla owadów oraz budek dla ptaków, to tylko kilka elementów, które znajdują się na naszych inwestycjach – komentuje Anna Wojciechowska, Head of ESG, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu ROBYG w Gdańsku i Poznaniu – Zdajemy sobie sprawę z oczekiwań klientów i wyzwań związanych z ochroną klimatu, które bardzo często łączą się ze sobą i mają realny wpływ na wygląd naszych osiedli – dodaje.

Funkcjonalnie i z głową

Co dziś jeszcze bierzemy pod uwagę, gdy myślimy o nowym lokum? Możliwość załatwienia bieżących spraw oraz osoby mieszkające w sąsiedztwie to dwa czynniki, które wskazało po 15% ankietowanych w raporcie „Mieszkałbym”, a wygląd okolicznych budynków ma znaczenie dla 10%. Natomiast ci, którzy w 2021 roku zakupili mieszkanie z rynku pierwotnego lub wtórnego, w znacznym stopniu kierowali się liczbą pokoi i układem mieszkania – dla połowy badanych przez serwisy nieruchomości był to czynnik kluczowy.

Choć wciąż ważna jest dla Polaków funkcjonalność mieszkania, np. na nasłonecznienie jako istotny czynnik „mieszkania marzeń” wskazuje 24% ankietowanych – do głosu dochodzą również inne, nowoczesne funkcjonalności, niedostępne lub nie tak popularne 10 czy 15 lat temu. Technologie typu Smart House marzą się już 6% ankietowanych, a rozwiązania domu ekologicznego chciałoby mieć w swoim „mieszkaniu marzeń” aż 10% badanych.

Klienci coraz częściej pytają o system ROBYG Smart House by Keemple, ponieważ słyszeli o oszczędnościach, które można w ciągu roku dzięki niemu wygospodarować z domowego budżetu. Technologia, którą oferujemy w standardzie, rzeczywiście pozwala na obniżenie rachunków nawet o 30%, a biorąc pod uwagę inne rozwiązania dla niskoemisyjnego budownictwa, które wdrażamy na osiedlach, możemy powiedzieć śmiało, że odpowiadamy na dzisiejsze potrzeby w zakresie energooszczędności – dodaje Anna Wojciechowska.  

Wspomniane badania oddają jednak rzeczywistość i oczekiwania nabywców sprzed kilku miesięcy. Dziś liczy się to czy kupujący może sobie pozwolić na kredyt oraz jaki poziom cen jest skłonny zaakceptować.

Przeobrażające się warunki ekonomiczne i sytuacja geopolityczna sprawiła, że zmienił się profil nabywców oraz preferencje zakupowe na rynku nieruchomości. Dzisiaj wśród kupujących dominują dwie grupy: inwestorzy poszukujący nieruchomości do 40 m2 w atrakcyjnej cenie z przeznaczeniem na najem oraz osoby poszukujące unikalnych apartamentów do zamieszkania. Malejąca zdolność kredytowa oraz oprocentowanie kredytów powoduje, że nieliczne zakupy dokonywane są na kredyt. Większość transakcji to zakupy gotówkowe – mówi Anna Wojciechowska z ROBYG – Czynniki takie jak układ funkcjonalny, otoczenie zieleni, możliwość zdalnego zarządzania urządzeniami w mieszkaniu są oczywiście ważne i mają znaczenie przy porównywaniu ofert przez kupujących, jednak najważniejsze kryteria wyboru w mojej ocenie to dziś: niepowtarzalna lokalizacja czy widok z okien dla osób wybierających lokum do zamieszkania lub cena, gdy kupującym jest inwestor – mówi Anna Wojciechowska.

Zmiany są pewne

Rosnąca świadomość ekologiczna Polaków i zainteresowanie nowinkami technologicznymi to z pewnością nowe czynniki, które jeszcze kilka lat temu nie dochodziły do głosu przy wyborze miejsca do życia, a których znaczenie będzie rosło w przyszłości. Choć dzisiaj, ze względu na zmieniający się rynek nieruchomości, zeszły one chwilowo na drugi plan, to z pewnością nadal są istotne. I o ile cena czy metraż niezmiennie będą brane pod rozwagę przez kupujących czy wynajmujących, o tyle coraz większą wagę będziemy przywiązywać również do tego, czy całe osiedle będzie zielone i „smart” oraz jakie aktualne potrzeby będzie ono zaspokajać.

Źródła:

  • Badanie „Jak Polacy mieszkają, a jak chcieliby mieszkać” CBOS, 2010 [https://www.cbos.pl/SPISKOM.POL/2010/K_120_10.PDF]
  • Raport „Rynek nieruchomości” 4/2021, Forbes i Grupa Morizon-Gratka [https://morizon-gratka.pl/wp-content/uploads/2021/11/raport-04-2021-online.pdf]
  • Raport „Mieszkałbym. Czego od domu oczekują Polacy?” Think Co. Real Estate Research Lab, 2022 [https://thinkco.pl/raport-mieszkalbym/?fbclid=IwAR0c004tH6yr5AaKFjp7ezzl_scnf6NXAb19yoriBgE_CeEf6VRwZSCqT_U]

Domelek – zbuduj dom

Po zapoznaniu się z warunkami zabudowy na konkretnej działce można rozpocząć poszukiwanie projektu, który spełni wymagania formalne (na przykład odległość budynku od granicy działki), a zarazem będzie odpowiadał oczekiwaniu wszystkich mieszkańców. Czy to będą domy inteligentne, pełne systemów i automatyki, czy mniej zaawansowane technicznie, korzystnie jest wybrać gotowy projekt domu jednorodzinnego. Oczywiście, dysponując odpowiednimi środkami finansowymi, można zamówić u architekta indywidualny projekt domu, jednak zakup gotowego planu też ma swoje zalety.

Firmy specjalizujące się w sprzedaży gotowych projektów oferują niższe ceny, a poza tym klient ma możliwość skorzystać z doświadczenia osób, które dany projekt już zrealizowały. Projekt powinien uwzględniać nie tylko aktualne potrzeby mieszkańców, ale też przewidywane w przyszłości. Architekt z odpowiednimi uprawnieniami może przeprowadzić adaptację projektu gotowego. Wśród licznych dokumentów potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę potrzebny jest projekt zagospodarowania działki. Zawiera on między innymi lokalizację budynku, odległość budynku od granicy działki, przyłącza wody, energii elektrycznej i kanalizacji.

Nie zawsze budowa domu przebiega tak szybko, jak by się chciało, dlatego też harmonogram prac należy zaplanować dosyć luźno, spodziewając się niespodziewanych utrudnień. Lepiej pomieszkać trochę dłużej w starym mieszkaniu, niż wprowadzać się do domu, który nie jest w pełni gotowy do zamieszkania. Obróbka dachu i komina musi być zakończona, a odpowiednia hydroizolacja balkonu wykonana. Nie każdy detal musi być w momencie przeprowadzki idealnie wykończony, niemniej jednak przynajmniej główne pomieszczenia powinny być funkcjonalne.

Aby zrealizować marzenia o własnym domu, należy przygotować odpowiednie fundusze, z których finansowana będzie inwestycja. Nie każdy może sobie pozwolić na budowę domu z własnych oszczędności, dlatego najczęstszą formą finansowania jest kredyt budowlano - hipoteczny na budowę domu, z którego można sfinansować inwestycję lub pokryć brakującą część środków.

Każdy bank ma własne kryteria i indywidualnie rozpatruje wniosek kredytowy, warto jednak pamiętać o konieczności posiadania odpowiedniej kwoty, aby zapewnić minimalny wkład własny. Zazwyczaj jest to 20% wartości kredytu, w niektórych bankach część tej sumy może być zastąpiona działką lub ubezpieczeniem. Starając się o kredyt na budowę domu, należy być już właścicielem działki.

Ziemi szukamy w ogłoszeniach, teraz głównie w Internecie, ewentualnie w lokalnych gazetach. Możemy też wyruszyć w teren i w weekendy czy popołudniami objeżdżać interesującą nas okolicę. Moment na szukanie nie jest najlepszy - tu, gdzie mieszkam, puste działki co prawda są, ale nikt nie wystawia ich na sprzedaż.

Za najlepsze uchodzą parcele kwadratowe lub prostokątne, zbliżone do kwadratu, o szerokości około 30 m i powierzchni plus minus 1000 m2. Da się na nich wybudować w zasadzie dowolny dom. Jeśli działka jest równie duża, lecz wąska, wybór projektów gotowych będzie ograniczony. Inwestorzy zwykle szukają parceli płaskich, z dobrymi warunkami gruntowymi. Położonych w zasięgu mediów, czyli sieci elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej. Niektórzy preferują takie z wjazdem od północy, co pozwala na urządzenie od południa ogrodu, do którego wychodzi się z dobrze nasłonecznionego salonu.

Najważniejszą cechą dobrej działki jest jednak jej lokalizacja. Tak, żeby było - w zależności od potrzeb - blisko do pracy, szkoły, a przynajmniej publicznej komunikacji. Jeśli mamy małe dzieci, szukajmy ziemi obok lub z dobrym dojazdem do przedszkola i szkoły, jeśli w domu zamieszkają seniorzy, nie powinni mieć za daleko do lekarza czy apteki.

W dobrych lokalizacjach o idealne działki trudno, albo kosztują one ogromne pieniądze. Kształtne i jednocześnie przystępne cenowo łatwiej znaleźć w małych miejscowościach. Im większe miasto, tym cena ziemi wyższa i tym trudniej o wolny kawałek terenu.

Dlatego, przy ograniczonym budżecie, szukajmy działek mniejszych i z wadami - wąskich, z ruiną do rozbiórki, ze spadkiem itp. Nie trzeba się ich bać - architekt wpisze wygodny dom prawie w każdą parcelę. Gdy już znajdziemy ziemię, zbadajmy koniecznie, czy da się na niej wybudować taki budynek, jakiego chcemy. W tym celu należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub, w razie jego braku, wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Współcześnie większość domów jednorodzinnych projektuje się jako wolno stojące, na działki o szerokości od około 20 m. Zgodnie z przepisami, ściana zewnętrzna ma być odsunięta od granicy o 3 m (jeśli nie ma w niej okien lub drzwi), albo 4 m (ściana z otworami).

Jednak gdy działka jest węższa niż 16 m, dom można zaplanować nawet półtora metra od granicy (ślepa ściana). Na węższej parceli da się postawić połówkę bliźniaka. Można o niej myśleć, gdy po sąsiedzku już taka stoi, lub gdy sąsiad ma prawomocne pozwolenie na jej budowę.

Podobne

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *