Czy warto czekać na spadek cen mieszkań

W drugim kwartale 2022, jak mówią dane NBP, nowe mieszkania były średnio prawie 18 proc. droższe niż przed rokiem. Dynamika wzrostu cen hamuje, ale czy można liczyć na przeceny w sytuacji, kiedy szybują koszty budowy, mieszkań powstaje coraz mniej, rentowność najmu rośnie, a siła nabywcza pieniądza szybko spada? Co mówią o sprzedaży deweloperzy? Czy walczą o klienta? Sondę przygotował serwis dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develia S.A.

Wraz ze zmniejszeniem się popytu, na rynku spada też podaż. Budowa mieszkań to skomplikowany, długotrwały proces. Kiedy sprzedają się gorzej, deweloperzy ograniczają realizację nowych projektów, bo nie mają pewności, że znajdą odpowiedni wolumen nabywców.

Poza okresowymi promocjami trudno więc spodziewać się, aby mieszkania miały tanieć. Na rynku brakuje gotowych lokali, które mogłyby zostać przecenione. Stanowią średnio zaledwie 4-7 proc. oferty, podczas gdy na przykład w 2014 roku ich odsetek wynosił aż 30 proc.

Dodatkowo, w ostatnim czasie wzrosły koszty generalnego wykonawstwa, surowców energetycznych i materiałów budowlanych. Ceny niektórych produktów w samym tylko 2021 roku zwiększyły się o 30 proc., a ze względu na przedłużający się konflikt za naszą wschodnią granicą trend ten raczej szybko się nie odwróci. Do tego dochodzi również ponad 15 procentowa inflacja. Dlatego nie spodziewałbym się daleko idących obniżek cen w najbliższym czasie.

Ceny mieszkań będą stabilnie rosły, ponieważ są skorelowane z kosztami generalnego wykonawstwa i materiałów budowlanych. A te w ostatnim czasie podrożały, przez co koszty zakupu mieszkań w projektach wprowadzanych teraz do sprzedaży również są wyższe. Możliwe, że w przyszłości tendencja się odwróci i wraz ze spadkiem kosztów wykonawstwa i materiałów możliwe będą również obniżki cen. Nie spodziewałbym się jednak tego w najbliższej przyszłości, jako że perspektywy dla borykającej się z wysoką inflacją gospodarki pozostają pesymistyczne, a konflikt w Ukrainie wciąż jest daleki od deeskalacji.

Żaden deweloper nie będzie sprzedawał mieszkań poniżej kosztów ich wytworzenia, może natomiast wstrzymać realizację nowych inwestycji do czasu, kiedy powrócą korzystniejsze warunki rynkowe.

Jednocześnie, stale na wysokim poziomie utrzymuje się zainteresowanie ze strony nabywców gotówkowych. Obecnie w naszych inwestycjach ich udział wynosi 70-80 proc. Jest to wynik, na który złożył się głównie odpływ klientów kredytowych. Ze względu na ujemne, realne stopy procentowe oraz duży wzrost popytu na najem, nieruchomości pozostają bezpieczną i atrakcyjną formą inwestowania. Należy zaznaczyć, że ta grupa nie kupuje tylko małych lokali pod inwestycję, ale także duże mieszkania wielopokojowe na własne potrzeby.  

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Deweloperzy powinni podnosić ceny mieszkań ze względu na wzrost kosztów wytwarzania, w tym podwyżki cen materiałów i usług oraz kredytów, ale przy obecnym stanie rynku nie ma na to miejsca. Jednocześnie czynniki kosztowe powodują, że pomimo zmniejszonego popytu na mieszkania, nie widać znaczących obniżek cen.

Mniejsza skala sprzedaży jest przede wszystkim efektem trudności w dostępie do kredytów. Wiele zależy więc od rozwoju sytuacji w tym zakresie i poziomu stóp procentowych.

Nie planujemy promocji cenowych ani bonusów, ale wychodzimy naprzeciw oczekiwaniom klientów i mogą oni skorzystać z Wakacyjnego Programu Atal. Jego zaletą jest przede wszystkim gwarancja ceny mieszkania i elastyczny harmonogram płatności, który daje więcej czasu na załatwienie finansowania. Chętnie korzystają z niego klienci, którzy nie chcą lub nie mogą dłużej wstrzymywać się z decyzją o nabyciu mieszkania, a jednocześnie są świadomi, że presja inflacyjna jeszcze przez jakiś będzie się utrzymywać. Biorą też pod uwagę, że z czasem oferta deweloperów skurczy się, bo na rynek wchodzi mniej nowych inwestycji. Zwiększa się przy tym odsetek klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych.

Ceny utrzymywać się będą na stabilnym poziomie. Sprzedajemy dużo mieszkań na wczesnym etapie inwestycji. Realizując dany projekt musimy wziąć pod uwagę także możliwy wzrost kosztów. Z pewnością nie będzie to sprzyjać obniżkom cen mieszkań.

W scenariuszu bazowym nie prognozujemy w tej chwili spadku cen. Przynajmniej, jeśli chodzi o ofertę czołowych firm, takich jak Atal, których polityka cenowa ma kluczowy wpływ na trend w całej branży. Być może na obniżki zdecydują się mniejsi deweloperzy.

Eyal Keltsh, wiceprezes zarządu Grupy Robyg

Nie spodziewamy się spadków cen mieszkań. Niewielka część deweloperów może chwilowo obniżać ceny, żeby utrzymać tempo sprzedaży, ale nie będą to jakieś znaczące redukcje, maksymalnie 3-5 proc. i pewnie tylko u mniejszych deweloperów. Już pod koniec tego roku sytuacja powinna się pod tym względem ustabilizować, a w przyszłym roku nie spodziewam się, by ceny spadały.

Podstawą inwestycji są teraz grunty, które były kupowane już po wyższych cenach, inflacja napędza koszty materiałów i pracy, więc trudno mi sobie wyobrazić, by nowe projekty miały być uruchamiane ze znacząco niższymi cenami. Nie ma nadpodaży wobec popytu, jak w 2008 roku. Duzi deweloperzy raczej nie będą panikować i przeczekają ten czas, bo dzisiaj sprzedawać pod presją nie ma sensu, skoro w przyszłym roku popyt powróci.

Dodatkowo mamy napływ uchodźców z Ukrainy, według różnych szacunków od 0,75-1 mln osób zostanie w Polsce. Wśród nich jest wielu potencjalnych nabywców mieszkań, co oznacza zapotrzebowanie na dodatkowe 250-300 tys. lokali, czyli jeszcze większy strukturalny deficyt.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Jeżeli szacunkowe dane potwierdzą się, będzie to oznaczało to, że w pierwszym półroczu 2022 roku na rynek wprowadzonych zostało o 24 proc. mieszkań mniej niż w 2019 roku, co wskazuje na hamowanie produkcji.

W zarządach firm deweloperskich zasiadają menedżerowie, którzy mają za sobą doświadczenia 2008 roku i wyciągnęli z nich wnioski. Spadek sprzedaży jest faktem i nic nie wskazuje na to by sytuacja miała się w ciągu najbliższego roku zmienić. W związku z tym, zarządy podejmują jedyną racjonalną decyzję – ograniczenie produkcji.

Ze względu na rosnące koszty realizacji wstrzymaliśmy rozpoczęcie budowy 3 inwestycji. Zdecydowaliśmy się odczekać kilka miesięcy, żeby móc zweryfikować koszty, a co za tym idzie rentowność inwestycji. Z informacji płynących z rynku wynika, że jest to obecnie dość powszechna strategia stosowana przez firmy deweloperskie.

W sytuacji, kiedy mamy zmniejszanie popytu i podaży, utrzymujące się wysokie koszty realizacji i poniesiony wysoki koszt zakupu gruntu, nie ma powodu żeby ceny mieszkań spadły.

Inflacja wynosi obecnie blisko 16 proc., a ceny mieszkań utrzymują się na stałym poziomie lub są niższe co najwyżej o 1-2 proc. miesiąc do miesiąca. Mimo to, po drugim kwartale tego roku ceny na rynku nowych mieszkań w ujęciu rocznym pozostawały średnio o 15-20 proc. wyższe niż rok temu.

Poza klientami kredytowymi, na rynku nadal jest duża ilość inwestorów indywidualnych, którzy nie mają wielu alternatywnych sposobów ochrony wartości gotówki. Znacząco zwiększył się popyt na mieszkania na wynajem. Prawie ich nie ma, co też jest dobrą informacją dla osób poszukujących sposobu na zainwestowanie wolnych środków.  

Dodatkowo, mamy nowe źródło popytu w postaci funduszy inwestycyjnych, które kupują całe inwestycje i budynki na wynajem. Wszystko to każe zakładać, że w ciągu najbliższego roku ceny mieszkań nie spadną znacząco.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu Nickel Development

Ceny mieszkań to składowa wielu czynników. Rosnące stopy procentowe, drożejące ceny materiałów budowlanych oraz problemy z transportem sprawiają, że w najbliższej przyszłości spadek cen mieszkań jest mało prawdopodobny. Mogą natomiast pojawić się na rynku promocje, jeżeli deweloper będzie chciał wyprzedać ostatnie mieszkania z inwestycji lub jeżeli będzie wprowadzał nową na rynek.

Po przejściowym odpływie klientów kredytujących zakup, obserwujemy i w tym obszarze początki stabilizacji. Niektóre banki wprowadziły do oferty kredyty ze stałą stopą procentową, co zachęca nabywców do zakupu mieszkań.

Od dłuższego już czasu obserwujemy wzrost liczby nabywców gotówkowych. Dzisiaj ich udział możemy oszacować na około 80 proc. Klienci inwestycyjni zawsze byli zmotywowani do inwestowania. W minionych latach do lokowania nadwyżek w nieruchomościach skłaniały inwestorów niskie stopy procentowe. Teraz takim powodem jest m.in. rosnący rynek najmu, ale także ucieczka przed inflacją.  

Analitycy rynkowi szacują, że w okresie do pierwszego kwartału 2023 roku ceny mieszkań spadną maksymalnie do około 5 proc. Jednocześnie jednak wskazują, z czym się zdecydowanie zgadzamy, że utrzymująca się nieprzewidywalność otoczenia może spowodować odmienny scenariusz i wzrostowa tendencja cen mieszkań utrzyma się.

Wiemy już bowiem, że inflacja nadal będzie rosła, natomiast koszty budowy związane z cenami materiałów budowlanych powoli zaczynają się stabilizować. Liczymy obecnie na popyt inwestycyjny, finansowany gotówką. Klienci upatrują teraz szansę w inwestowaniu w mieszkania na wynajem, ze względu na niewielką podaż oferty, rosnące ceny najmu oraz wzrost wartości nieruchomości w długoterminowej perspektywie.

Marcin Michalec, CEO Okam

Nie przewidujemy na tę chwilę spadku cen mieszkań, ponieważ nie zauważyliśmy, aby zmniejszyła się liczba potencjalnych klientów. Nie obserwujemy takiego trendu, ani bezpośrednio w biurach sprzedaży, ani innych kanałach sprzedaży – drogą elektroniczną i telefonicznie. Klienci nadal kierują do nas zapytania i wciąż poszukują lokali.

Zainteresowanie kupnem nieruchomości z rynku pierwotnego nie uległo zmianie, jedynie sam proces sprzedaży jest nieco utrudniony ze względu na obecną sytuację na rynku kredytowym. Wysokie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych oraz bardziej wyśrubowane kryteria ustalania zdolności kredytowej sprawiły, że popyt na finansowanie zakupu przez bank wyraźnie spadł i klientów kredytowych faktycznie jest mniej.

Mamy natomiast klientów gotówkowych, którzy chcą zainwestować pieniądze w obawie przed utratą ich wartości. Tacy nabywcy są zdecydowani na zakup. Nie ma potrzeby ich specjalnie zachęcać. To jest spora grupa zainteresowanych, którzy badają rynek, przyglądają się jego fluktuacjom i próbują przewidzieć sytuację w przyszłości, co jednak obecnie nie jest łatwe.

Klientów gotówkowych obecnie jest coraz więcej, aktywizuje się każdy, kto ma jakiekolwiek zasoby do zainwestowania. Osoby posiadające gotówkę chcą ją pilnie zainwestować w obawie przed pogarszającą się sytuacją gospodarczą, kolejnymi wzrostami wskaźnika inflacji czy ogólną destabilizacją na rynku walut. Wśród inwestorów obserwujemy wyraźną chęć ucieczki przed inflacją i zabezpieczenia swojej sytuacji na niepewne lata. Z najmu można uzyskać wysoką stopę zwrotu, bo stawki czynszowe poszły w górę. Za gotówkę mieszkania kupują też imigranci z Ukrainy.

Trudno jest prognozować spadek cen w dobie szalejącej inflacji, która dotyka przecież także deweloperów i to w niemałym stopniu. Dotkliwie odczuwamy wzrost cen materiałów budowlanych i przede wszystkim surowców, co siłą rzeczy odbija się na wyższym koszcie realizacji nowych osiedli. Stąd łatwa konstatacja, że musi mieć to też odzwierciedlenie w cenach lokali mieszkalnych.

Funkcjonujemy bezpośrednio w relacji z Generalnymi Wykonawcami, którzy narzucają nam określone koszty wybudowania inwestycji. Trudno z tym dyskutować, skoro obiektywnie wszystko wokół drożeje i dotyczy to także materiałów budowlanych. Mamy już sygnały, że ceny materiałów mogą się zmieniać i nie ma co ukrywać, że chodzi tu o kolejny wzrost. Każdego dnia obserwujemy, co dzieje się z cenami. Inflacja galopuje i trudno zakładać, że ta tendencja się zatrzyma.

Domelek – zbuduj dom

Wybór technologii budowy domu to kwestia, którą każdy Inwestor musi samodzielnie rozstrzygnąć. To, z jakiego budulca powstanie dom będzie oddziaływać na koszt inwestycji, czas realizacji, ale również na „żywotność” budynku. W naszym poradniku „budowa domu od a do z” scharakteryzujemy krótko dwie technologie: tradycyjną murowaną oraz szkieletową drewnianą. Obecnie Inwestorzy najczęściej dokonują wyboru pomiędzy tymi wariantami.

Decydując się na budowę domu tradycyjną murowaną metodą, mamy do wyboru szeroki asortyment produktów począwszy od pustaków ceramicznych, betonu komórkowego czy pustaków piaskowo- wapiennych. W technologii murowanej Inwestorzy najczęściej wznoszą dom ze ścian dwuwarstwowych, które są proste w realizacji i jednocześnie wykazują korzystny współczynnik przenikania ciepła. Składają się z warstwy murowanej nośnej, którą można wykonać z pustaków ceramicznych, keramzytobetonowych, bloczków silikatowych czy betonu komórkowego oraz warstwy izolacyjnej, wykonanej z płyt styropianowych lub wełny mineralnej.

Wybierając szkieletową technologię budowy domu, Inwestor może liczyć na to, że dosyć szybko będzie mógł w nim zamieszkać. Firmy realizujące tego typu inwestycje szacują, że cała budowa domu od a do z może się zakończyć w ciągu kilku miesięcy. Oszczędność czasu to dość istotny argument, jednak najważniejszą kwestią jest znalezienie solidnego wykonawcy, który zadba o staranny montaż konstrukcji i jakość materiałów. Może okazać się to trudnym zadaniem, z uwagi na fakt, że domy szkieletowe nie są jeszcze w Polsce tak bardzo popularne, jak np.: w Stanach Zjednoczonych. Kluczową kwestią jest także dobór drewna, które powinno być w odpowiednich warunkach suszone, a następnie zaimpregnowane, by nie przepuszczało wilgoci. Decydując się na dom drewniany, trzeba pamiętać, że wykazuje on niższą odporność ogniową niż dom murowany, odmienna jest także akustyka w pomieszczeniach.

W tym miejscu warto podkreślić, że jeżeli Inwestor chciałby zmienić technologię budowy domu w stosunku do tej, którą przewidział autor wybranego projektu, musi pamiętać, że taka zmiana będzie wpływać na konstrukcję budynku i może zmienić podstawowe parametry budynku. Tego typu zamiana technologii wymaga ponownego sporządzenia obliczeń konstrukcyjnych, najlepiej wykonanie adaptacji projektu do nowej technologii zlecić firmie, która będzie realizować inwestycję. Należy też pamiętać, że niezbędne jest uzyskanie zgody autora projektu.

Ziemi szukamy w ogłoszeniach, teraz głównie w Internecie, ewentualnie w lokalnych gazetach. Możemy też wyruszyć w teren i w weekendy czy popołudniami objeżdżać interesującą nas okolicę. Moment na szukanie nie jest najlepszy - tu, gdzie mieszkam, puste działki co prawda są, ale nikt nie wystawia ich na sprzedaż.

Za najlepsze uchodzą parcele kwadratowe lub prostokątne, zbliżone do kwadratu, o szerokości około 30 m i powierzchni plus minus 1000 m2. Da się na nich wybudować w zasadzie dowolny dom. Jeśli działka jest równie duża, lecz wąska, wybór projektów gotowych będzie ograniczony. Inwestorzy zwykle szukają parceli płaskich, z dobrymi warunkami gruntowymi. Położonych w zasięgu mediów, czyli sieci elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej. Niektórzy preferują takie z wjazdem od północy, co pozwala na urządzenie od południa ogrodu, do którego wychodzi się z dobrze nasłonecznionego salonu.

Najważniejszą cechą dobrej działki jest jednak jej lokalizacja. Tak, żeby było - w zależności od potrzeb - blisko do pracy, szkoły, a przynajmniej publicznej komunikacji. Jeśli mamy małe dzieci, szukajmy ziemi obok lub z dobrym dojazdem do przedszkola i szkoły, jeśli w domu zamieszkają seniorzy, nie powinni mieć za daleko do lekarza czy apteki.

W dobrych lokalizacjach o idealne działki trudno, albo kosztują one ogromne pieniądze. Kształtne i jednocześnie przystępne cenowo łatwiej znaleźć w małych miejscowościach. Im większe miasto, tym cena ziemi wyższa i tym trudniej o wolny kawałek terenu.

Dlatego, przy ograniczonym budżecie, szukajmy działek mniejszych i z wadami - wąskich, z ruiną do rozbiórki, ze spadkiem itp. Nie trzeba się ich bać - architekt wpisze wygodny dom prawie w każdą parcelę. Gdy już znajdziemy ziemię, zbadajmy koniecznie, czy da się na niej wybudować taki budynek, jakiego chcemy. W tym celu należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub, w razie jego braku, wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Współcześnie większość domów jednorodzinnych projektuje się jako wolno stojące, na działki o szerokości od około 20 m. Zgodnie z przepisami, ściana zewnętrzna ma być odsunięta od granicy o 3 m (jeśli nie ma w niej okien lub drzwi), albo 4 m (ściana z otworami).

Jednak gdy działka jest węższa niż 16 m, dom można zaplanować nawet półtora metra od granicy (ślepa ściana). Na węższej parceli da się postawić połówkę bliźniaka. Można o niej myśleć, gdy po sąsiedzku już taka stoi, lub gdy sąsiad ma prawomocne pozwolenie na jej budowę.

Żadne przepisy prawa budowlanego nie określają, ile musi lub ile powinna trwać budowa domu. Oznacza to, że plan działania należy ustalać zawsze w sposób optymalny. Inwestycja to nie wyścigi, ale też nic nie stoi na przeszkodzie, by postawić dom w 6 miesięcy czy w 12 miesięcy, o ile tylko wybrana technologia na to pozwala, inwestor dobrze przygotuje się do procesu i znajdzie dobrego wykonawcę.

Oczywiście trzeba także dopełnić formalności: kupić działkę, przygotować ją pod budowę, wybrać projekt i – opcjonalnie – zaadaptować go pod dany teren i wymagania inwestora, a następnie zgłosić budowę oraz uzyskać pozwolenie na rozpoczęcie prac budowlanych.

Podkreślmy, że zaplanowanie wszystkich niezbędnych czynności w perspektywie roku jest realne nawet w tradycyjnej technologii budowy, czyli murowanej – nadal chętnie wybieranej przez polskich inwestorów. Pomocne okażą się niewątpliwie elementy prefabrykowane, na przykład gotowe płyty stropowe. Najważniejsze to opracować przemyślany harmonogram oraz ustalić odpowiedni moment rozpoczęcia przygotowań do budowy oraz poszczególnych etapów prac.

Jeżeli w kontekście budowy domu jednorodzinnego w rok mamy na myśli rok kalendarzowy, najlepiej zacząć wczesną wiosną i trzymać się precyzyjnie planu. Trzeba jednak wziąć pod uwagę fakt, że kilka wyjątkowo deszczowych letnich miesięcy może przyczynić się do poważnych przesunięć. Z tego powodu niektórzy wolą rozpocząć budowę wczesną jesienią i ukończyć ją latem. To także dobry pomysł, choć wymaga nieco innego sposobu działania.

W każdym przypadku inwestor potrzebuje trochę szczęścia w kwestii aury. Wznoszenie domu z bloczków lub pustaków wymaga przeprowadzenia prac mokrych, w przypadku których niezbędne jest zachowanie przestojów technologicznych w sprzyjających warunkach atmosferycznych.

Jeśli wyjątkowo zależy ci na czasie – na przykład z powodów rodzinnych – możesz rozważyć budowę domu w nowoczesnej technologii. Przykład stanowi dom modułowy z prefabrykatów, który można stworzyć nawet w zaledwie kilka tygodni.

Podobne

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *