Pantex BG

Domelek – zbuduj dom

Poszukując idealnej działki budowlanej pod wymarzony dom, warto zwrócić uwagę na jej parametry takie jak: wielkość, kształt oraz naturalne uwarunkowania terenu. Jeżeli wiemy już, jaki projekt będziemy realizować, to należy dokładnie sprawdzić, czy działka, którą planujemy kupić, będzie odpowiednia. To działka w dużym stopniu definiuje formę, a także wielkość budynku. Usytuowanie budynku na działce musi być zgodne z obowiązującymi przepisami, należy zachować ściśle określone odległości od granicy i sąsiedniej zabudowy:

• 4 metry powinna wynosić odległość między ścianą domu a granicą działki w przypadku, gdy w ścianie znajdują się otwory okienne i drzwiowe (wymóg ten dotyczy także okien dachowych);
• 3 metry powinna wynosić odległość między ścianą a granicą działki w przypadku, gdy ściana pozbawiona jest otworów okiennych i drzwiowych;
• 1,5 metra odstępu należy zachować między granicą działki a tarasem, okapem, gzymsem, balkonem, daszkiem nad wejściem, schodami zewnętrznymi;

W przypadku niewielkiej, czy wąskiej działki konieczny będzie dobór odpowiedniego projektu. Dla wąskich działek o szerokości do 16 metrów prawo zezwala na zmniejszenie wymaganych odległości między granicą działki a ścianą pozbawioną okien i drzwi do 1,5 metra.

Ogromne znaczenie ma również położenie działki względem stron świata, powinno gwarantować optymalne nasłonecznienie pomieszczeń w budynku. Biorąc pod uwagę różne parametry działek w ofercie ARCHON+ wprowadziliśmy klasyfikację: na projekty domów na działkę na stoku, projekty domów na wąską działkę oraz projekty domów z wejściem od południa, dzięki czemu łatwiej znaleźć odpowiednią dokumentację.

Aby zrealizować marzenia o własnym domu, należy przygotować odpowiednie fundusze, z których finansowana będzie inwestycja. Nie każdy może sobie pozwolić na budowę domu z własnych oszczędności, dlatego najczęstszą formą finansowania jest kredyt budowlano - hipoteczny na budowę domu, z którego można sfinansować inwestycję lub pokryć brakującą część środków.

Każdy bank ma własne kryteria i indywidualnie rozpatruje wniosek kredytowy, warto jednak pamiętać o konieczności posiadania odpowiedniej kwoty, aby zapewnić minimalny wkład własny. Zazwyczaj jest to 20% wartości kredytu, w niektórych bankach część tej sumy może być zastąpiona działką lub ubezpieczeniem. Starając się o kredyt na budowę domu, należy być już właścicielem działki.

Przed kupnem działki sprawdza się księgę wieczystą nieruchomości i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty te powinien przejrzeć także notariusz, u którego podpiszemy umowę - przeniesienie własności nieruchomości jest ważne tylko wtedy, gdy ma formę aktu notarialnego!

W księdze wieczystej znajdują się informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości, przeznaczeniu i właścicielu. W dziale trzecim o obciążeniach, np. służebnością drogi koniecznej (kiedy jedyna droga do posesji sąsiada prowadzi przez tę, którą chcemy kupić), w czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki są przypisane do nieruchomości i przechodzą na jej kolejnego właściciela. Uwaga! Gdy sprzedający działkę wziął pod jej hipotekę kredyt, to jego dług wraz z gruntem przejdzie na nas.

Jeżeli interesująca nas nieruchomość znajduje się na terenie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to dowiemy się z niego, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak (trzeba uważać, żeby nie kupić zbyt małej). Plan stanowi, jak wysoki może być budynek, jaki procent powierzchni wolno zabudować i jaka jej część ma pozostać biologicznie czynna (czyli obsadzona roślinami). Określa również odległość domu od ulicy, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, czasami kształt i kolor dachu. Może nakazywać przyłączenie posesji do sieci kanalizacyjnej (jeśli jest w pobliżu lub kiedy powstanie) bądź wodociągowej, albo zawierać zakaz używania niektórych paliw (zwykle stałych). To z niego dowiemy się, czy w sąsiedztwie mogą pojawić się bloki lub zakład przemysłowy.

Jeśli dla terenu, którym się interesujemy, nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania, to trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. O jej wydanie może wystąpić każdy, niekoniecznie właściciel gruntu. Znajdziemy w niej podobne informacje, jak w planie zagospodarowania. Decyzja o warunkach zabudowy traci moc, jeżeli dla danego obszaru zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego.

Kilka lat temu nowelizacja ustawy Prawo budowlane zniosła wymóg uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego (o ile obszar oddziaływania inwestycji nie wykracza poza granice działki). Inwestor ma teraz wybór: może zgłosić budowę lub wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę na starych zasadach. W pierwszym przypadku starosta ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Do zgłoszenia dołącza się praktycznie te same dokumenty, co do wniosku o pozwolenie na budowę, czyli 4 egzemplarze projektu budowlanego z uzgodnieniami, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, decyzję o warunkach zabudowy (jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego).

Procedura ze zgłoszeniem jest krótsza i prostsza - na milczącą zgodę urzędu czeka się 21 dni, a nie jak przy pozwoleniu 65, nie ma też postępowania administracyjnego z udziałem stron, więc sąsiad niczego nie oprotestuje. Jednak większość inwestorów wciąż występuje o pozwolenie na budowę - w przypadku małych działek obszar oddziaływania rzadko nie wykracza poza ich granice, w tym wariancie możliwe jest też wprowadzanie zmian w trakcie budowy.